住宅ローンの金利の仕組み金利が上がると返済はどう変わるか
日本銀行・財務省・国土交通省の公表データを加工して作成・データ更新 ・出典
2026年8月の長期金利（10年国債の利回り、月平均）は2.87%で、2年前（2024年8月）の0.90%から1.97ポイント上がりました。日本銀行が誘導する短期金利（無担保コールレート）は0.98%（2年前は0.23%）。住宅ローンの金利は、変動型は短期の金利、全期間固定型は長期の金利の影響を受けます。
いまの金利
長期金利（10年国債の利回り、月平均）
2.87%
2026年8月・2年前は0.90%
短期金利（無担保コールレート、月平均）
0.98%
2026年8月・2年前は0.23%
仕組み
住宅ローンの金利は何で決まるか
変動金利型
日本銀行の政策金利の変動の影響を受けます。日本銀行は、短期の金利（無担保コールレート）を目標の水準に誘導する方法で金融政策を行っています。
全期間固定金利型
その時の10年物の国債利回り（長期金利）の影響を受けます。借りたときの金利が最後まで変わりません。
変動金利型・全期間固定金利型がそれぞれ何の影響を受けるかは、住宅金融支援機構の説明（「金利のある世界」でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう）によります。短期金利の誘導は日本銀行の金融市場調節方針の説明、長期金利の代表が10年国債の利回りであることは日本銀行の用語解説によります。個々の住宅ローンの金利は、金融機関ごとの基準金利と引き下げ幅で決まり、契約の条件は金融機関ごとに違います。
推移
短期金利と長期金利の推移
2000年から2026年までの無担保コールレートと10年国債の利回りの年平均
数値を表で見る
| 年 | 長期金利（10年国債の利回り） | 短期金利（無担保コールレート） |
|---|---|---|
| 2000年 | 1.75% | 0.11% |
| 2001年 | 1.33% | 0.06% |
| 2002年 | 1.27% | 0.00% |
| 2003年 | 0.99% | 0.00% |
| 2004年 | 1.50% | 0.00% |
| 2005年 | 1.38% | 0.00% |
| 2006年 | 1.74% | 0.12% |
| 2007年 | 1.68% | 0.47% |
| 2008年 | 1.49% | 0.46% |
| 2009年 | 1.35% | 0.11% |
| 2010年 | 1.18% | 0.09% |
| 2011年 | 1.13% | 0.08% |
| 2012年 | 0.86% | 0.08% |
| 2013年 | 0.71% | 0.08% |
| 2014年 | 0.55% | 0.07% |
| 2015年 | 0.36% | 0.07% |
| 2016年 | -0.05% | -0.03% |
| 2017年 | 0.05% | -0.05% |
| 2018年 | 0.08% | -0.06% |
| 2019年 | -0.09% | -0.05% |
| 2020年 | 0.01% | -0.04% |
| 2021年 | 0.07% | -0.02% |
| 2022年 | 0.24% | -0.03% |
| 2023年 | 0.57% | -0.03% |
| 2024年 | 0.91% | 0.12% |
| 2025年 | 1.54% | 0.47% |
| 2026年 | 2.50% | 0.80% |
直近3年の月ごとの動き
長期金利・短期金利・銀行の新規貸出金利（長期・短期）の月次の推移
数値を表で見る
| 月 | 長期金利（10年国債の利回り） | 銀行の新規貸出金利（長期） | 銀行の新規貸出金利（短期） | 短期金利（無担保コールレート） |
|---|---|---|---|---|
| 2023年9月 | 0.71% | 1.03% | 0.59% | -0.05% |
| 2023年10月 | 0.82% | 0.95% | 0.41% | -0.02% |
| 2023年11月 | 0.81% | 0.82% | 0.33% | -0.01% |
| 2023年12月 | 0.69% | 0.86% | 0.51% | -0.01% |
| 2024年1月 | 0.66% | 0.93% | 0.47% | -0.01% |
| 2024年2月 | 0.72% | 0.98% | 0.34% | -0.01% |
| 2024年3月 | 0.75% | 0.95% | 0.59% | 0.02% |
| 2024年4月 | 0.84% | 1.27% | 0.39% | 0.08% |
| 2024年5月 | 0.98% | 0.91% | 0.29% | 0.08% |
| 2024年6月 | 1.01% | 1.11% | 0.52% | 0.08% |
| 2024年7月 | 1.07% | 1.06% | 0.47% | 0.08% |
| 2024年8月 | 0.90% | 0.93% | 0.43% | 0.23% |
| 2024年9月 | 0.89% | 1.05% | 0.75% | 0.23% |
| 2024年10月 | 0.94% | 1.15% | 0.58% | 0.23% |
| 2024年11月 | 1.05% | 1.26% | 0.52% | 0.23% |
| 2024年12月 | 1.08% | 1.29% | 0.80% | 0.23% |
| 2025年1月 | 1.21% | 1.26% | 0.75% | 0.29% |
| 2025年2月 | 1.36% | 1.22% | 0.76% | 0.48% |
| 2025年3月 | 1.52% | 1.35% | 1.05% | 0.48% |
| 2025年4月 | 1.33% | 1.43% | 0.87% | 0.48% |
| 2025年5月 | 1.46% | 1.36% | 0.78% | 0.48% |
| 2025年6月 | 1.47% | 1.36% | 0.92% | 0.48% |
| 2025年7月 | 1.53% | 1.49% | 0.98% | 0.48% |
| 2025年8月 | 1.57% | 1.38% | 0.85% | 0.48% |
| 2025年9月 | 1.63% | 1.54% | 1.08% | 0.48% |
| 2025年10月 | 1.67% | 1.55% | 0.89% | 0.48% |
| 2025年11月 | 1.75% | 1.43% | 0.83% | 0.48% |
| 2025年12月 | 1.98% | 1.53% | 1.14% | 0.56% |
| 2026年1月 | 2.20% | 1.56% | 1.12% | 0.73% |
| 2026年2月 | 2.20% | 1.61% | 1.25% | 0.73% |
| 2026年3月 | 2.24% | 1.89% | 1.55% | 0.73% |
| 2026年4月 | 2.42% | 1.79% | 1.47% | 0.73% |
| 2026年5月 | 2.65% | 2.07% | 1.25% | 0.73% |
| 2026年6月 | 2.65% | 1.94% | 1.45% | 0.84% |
| 2026年7月 | 2.77% | 1.90% | 1.39% | 0.98% |
| 2026年8月 | 2.87% | 公表なし | 公表なし | 0.98% |
銀行の新規貸出金利は、国内銀行が新しく貸し出した資金（企業向けを含む）の平均の金利で、住宅ローンだけの金利ではありません（日本銀行 貸出約定平均金利）。
返済額
金利が変わると毎月の返済はいくら変わるか
3,000万円を35年・元利均等返済で借りた場合の毎月の返済額です（ボーナス払いなし、当サイト算出）。金利が1%上がると、借入1,000万円あたり月5,359円（2.0%→3.0%のとき）増えます。
| 金利 | 毎月の返済 | 35年の総返済 |
|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 3,271万円 |
| 1.0% | 84,686円 | 3,557万円 |
| 1.5% | 91,855円 | 3,858万円 |
| 2.0% | 99,379円 | 4,174万円 |
| 2.5% | 107,249円 | 4,504万円 |
| 3.0% | 115,455円 | 4,849万円 |
毎月の返済 ＝ 借入額 × 月利 ÷ (1 − (1 ＋ 月利)^−420)、月利 ＝ 年利 ÷ 12（元利均等返済の式）。諸費用・保証料・団体信用生命保険料は含みません。変動金利型では、金利が変わっても返済額の見直しが一定の期間ごとになる契約があります（住宅金融支援機構の試算は「返済額は5年毎に見直し、1.25倍ルールを適用」）。
実際の取引価格で見ると（全国の中央値）
- 2025年の全国の中古マンション（70㎡換算）の取引価格の中央値 3,123万円を全額借りると、金利2.0%で月103,500円、3.0%なら月120,200円（16,700円増える）
- 2025年の全国の一戸建ての取引価格の中央値 2,300万円を全額借りると、金利2.0%で月76,200円、3.0%なら月88,500円（12,300円増える）
都道府県
金利が1%上がると、住む県で返済はいくら違うか
当サイトの「家を買うと」の目安（土地付き注文住宅、市区町村ごと）を全額借りた場合に、金利が2.0%から3.0%に上がると毎月の返済がいくら増えるかを、都道府県の市区町村の中央値で並べました。増える額がいちばん大きいのは東京都（月45,200円）、いちばん小さいのは鹿児島県（月14,300円）です。
- 東京都＋45,200円/月目安8,430万円・59市区町村
- 神奈川県＋27,300円/月目安5,093万円・33市区町村
- 愛知県＋26,600円/月目安4,956万円・54市区町村
- 大阪府＋22,700円/月目安4,243万円・43市区町村
- 埼玉県＋22,400円/月目安4,185万円・63市区町村
- 静岡県＋22,300円/月目安4,152万円・35市区町村
- 沖縄県＋22,000円/月目安4,114万円・41市区町村
- 富山県＋20,800円/月目安3,885万円・15市区町村
- 山梨県＋20,700円/月目安3,857万円・27市区町村
- 長野県＋20,600円/月目安3,849万円・77市区町村
- 奈良県＋20,200円/月目安3,778万円・39市区町村
- 岐阜県＋19,700円/月目安3,672万円・42市区町村
- 福井県＋19,600円/月目安3,655万円・17市区町村
- 三重県＋19,500円/月目安3,634万円・29市区町村
- 広島県＋19,300円/月目安3,607万円・23市区町村
- 千葉県＋19,300円/月目安3,599万円・54市区町村
- 群馬県＋19,200円/月目安3,588万円・35市区町村
- 兵庫県＋19,100円/月目安3,563万円・41市区町村
- 栃木県＋19,100円/月目安3,563万円・25市区町村
- 山口県＋19,000円/月目安3,554万円・19市区町村
- 京都府＋18,900円/月目安3,526万円・26市区町村
- 茨城県＋18,900円/月目安3,523万円・44市区町村
- 石川県＋18,800円/月目安3,502万円・19市区町村
- 福岡県＋18,800円/月目安3,502万円・60市区町村
- 香川県＋18,700円/月目安3,493万円・17市区町村
- 宮城県＋18,200円/月目安3,403万円・35市区町村
- 岡山県＋18,100円/月目安3,382万円・27市区町村
- 新潟県＋18,000円/月目安3,368万円・30市区町村
- 島根県＋18,000円/月目安3,359万円・19市区町村
- 山形県＋18,000円/月目安3,355万円・35市区町村
- 岩手県＋17,800円/月目安3,321万円・33市区町村
- 福島県＋17,600円/月目安3,285万円・58市区町村
- 佐賀県＋17,600円/月目安3,275万円・20市区町村
- 鳥取県＋17,400円/月目安3,249万円・19市区町村
- 北海道＋17,300円/月目安3,224万円・179市区町村
- 愛媛県＋17,200円/月目安3,210万円・20市区町村
- 徳島県＋17,100円/月目安3,187万円・24市区町村
- 滋賀県＋17,100円/月目安3,184万円・19市区町村
- 大分県＋17,000円/月目安3,182万円・18市区町村
- 高知県＋16,800円/月目安3,136万円・34市区町村
- 熊本県＋16,600円/月目安3,094万円・45市区町村
- 和歌山県＋16,600円/月目安3,089万円・30市区町村
- 宮崎県＋16,100円/月目安3,011万円・26市区町村
- 長崎県＋15,800円/月目安2,954万円・21市区町村
- 青森県＋15,700円/月目安2,929万円・40市区町村
- 秋田県＋15,300円/月目安2,855万円・25市区町村
- 鹿児島県＋14,300円/月目安2,660万円・43市区町村
目安 ＝ 住宅地の地価 × 県の一戸建の平均敷地 ＋ 県の新築の工事費（当サイト算出。計算方法）。35年・元利均等・全額借入。
よくある質問
住宅ローンの金利
- 変動金利と固定金利は、何によって決まりますか？
- 住宅金融支援機構の説明では、変動金利型は日本銀行の政策金利の変動の影響を受け、全期間固定金利型はその時の10年物の国債利回りに影響を受けます。2026年8月の10年国債の利回りは月平均2.87%、短期金利（無担保コールレート）は0.98%です。
- 金利が1%上がると、毎月の返済はいくら増えますか？
- 35年・元利均等返済で3,000万円を借りた場合、金利2.0%の月99,379円が、3.0%では月115,455円になります（当サイト算出）。借入1,000万円あたりでは月5,359円の差です。
- 変動と固定のどちらを選べばよいですか？
- 当サイトは、どちらを選ぶべきかは判断しません。将来の金利は誰にも分からず、収入・貯蓄・返済期間などで向き不向きが変わります。金融機関や住宅ローンの専門家に相談し、契約の条件（金利の見直しの時期や返済額の変わり方）を確かめてください。
関連ページ
ほかの見方
データの出典
使った統計：不動産情報ライブラリ（国土交通省、公共データ利用規約 PDL1.0）、日本銀行 時系列統計データ（コールレート）、日本銀行 時系列統計データ（貸出約定平均金利）、財務省 国債金利情報（政府標準利用規約 第2.0版）
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不動産情報ライブラリ（国土交通省、公共データ利用規約 PDL1.0）
不動産価格（取引価格・成約価格）情報 XIT001、2024Q1〜2025Q4 と 2019〜2025年の一戸建て（土地と建物）と中古マンション等（当サイト集計）（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）
公式オープンデータ ID：reinfolib:XIT001 取得：2026年9月25日
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日本銀行 時系列統計データ（コールレート）
無担保コールレート・Ｏ／Ｎ 月平均／金利（年％、月次）（2000年1月〜2026年8月）
公式オープンデータ ID：boj:FM02/STRACLUCON 公開・更新：2026年9月3日 取得：2026年9月25日
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日本銀行 時系列統計データ（貸出約定平均金利）
新規/短期/国内銀行（年％、月次）（2000年1月〜2026年7月）
公式オープンデータ ID：boj:IR04/DLLR2CIDBNL2 公開・更新：2026年9月1日 取得：2026年9月25日
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日本銀行 時系列統計データ（貸出約定平均金利）
新規/長期/国内銀行（年％、月次）（2000年1月〜2026年7月）
公式オープンデータ ID：boj:IR04/DLLR2CIDBNL3 公開・更新：2026年9月1日 取得：2026年9月25日
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財務省 国債金利情報（政府標準利用規約 第2.0版）
国債金利情報（10年債の日次の利回りを当サイトが月平均）（2000-01〜2026-08）
公式オープンデータ ID：mof:jgbcm 公開・更新：2026年8月31日 取得：2026年9月25日
このサービスは、日本銀行時系列統計データ検索サイトの API 機能を使用しています。サービスの内容は日本銀行によって保証されたものではありません。
10年国債の利回りは財務省「国債金利情報」の日次の値を当サイトが月平均しました。実際の取引価格は、出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ。このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
本ページは金利の仕組みと公表データを示すもので、住宅ローンの選び方や借入の判断を助言するものではありません。